In der Welt der Immobilien sind Anschaffungskosten ein Begriff, der häufig für Verwirrung sorgt, insbesondere wenn man neu im Spiel der Immobilieninvestitionen ist. Diese Kosten sind eine der ersten Hürden, denen man begegnet, wenn man plant, in eine Immobilie zu investieren. In unserem Glossareintrag möchten wir diese Frage umfassend klären und auf alle Feinheiten eingehen, die es zu beachten gilt.
Was umfassen die Anschaffungskosten?
Anschaffungskosten umfassen mehr als nur den Kaufpreis einer Immobilie. Sie setzen sich aus dem Kaufpreis und den damit verbundenen Nebenkosten zusammen. Das bedeutet, dass hier auch Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten ins Spiel kommen. Man sollte sich bewusst sein, dass diese Nebenkosten schnell einen erheblichen Betrag ausmachen können. In Deutschland liegen sie oft zwischen 7 und 15 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen eventuell noch Maklergebühren, auf die man nicht verzichten kann, wenn man über einen Makler kauft. Ohne die Berücksichtigung dieser Posten würde man sich schnell verkalkulieren.
Warum sind Anschaffungskosten für Investoren wichtig?
Aus Sicht eines Investors haben Anschaffungskosten direkten Einfluss auf die Rentabilität einer Immobilie. Sie bestimmen die anfängliche Investitionssumme und somit den finanziellen Spielraum, den ein Investor für Renovierungen oder andere Zwecke hat. Wenn die Anschaffungskosten steigen, muss das in der Kalkulation des Gewinnpotentials berücksichtigt werden. Eine Investition lohnt sich nur, wenn die laufenden Einnahmen und der zukünftige Verkaufspreis die anfangs getätigten Ausgaben übersteigen. Ein häufiger Fehler ist, die Anschaffungskosten zu unterschätzen und somit die Rentabilität zu gefährden.
Wie unterscheiden sich Anschaffungskosten von Herstellungskosten?
Während Anschaffungskosten den Erwerb einer bereits existenten Immobilie betreffen, beziehen sich Herstellungskosten auf den Bau oder die Erweiterung von Immobilien. Hierunter fallen Baukosten, Architektengebühren und Ausgaben für Material. Ein häufiger Stolperstein ist der Gedankengang, Baukosten einfach als Anschaffungskosten zu verbuchen. Sie differenzieren sich jedoch in ihrer steuerlichen Behandlung und sollten nicht miteinander vermischt werden.
Welche steuerlichen Aspekte sind zu beachten?
Steuern sind der saure Apfel, den kein Investor gerne beißt, aber wir können ihn nicht ignorieren. Anschaffungskosten spielen eine bedeutende Rolle in der steuerlichen Abschreibung. Sie sind nicht direkt als Betriebsausgabe absetzbar, sondern müssen über die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden. Dies bedeutet, dass sie über einen längeren Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden können, was den Steuerdruck eines Jahres reduziert, aber langfristig stets im Auge behalten werden muss.
Was sind häufige Missverständnisse bei Anschaffungskosten?
Ein Paradebeispiel für Missverständnisse besteht darin, die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unmittelbar nach dem Kauf als Teil der Anschaffungskosten zu werten. Diese gehören jedoch nicht dazu und sollten getrennt betrachtet werden. Auch werden oft Eigenleistungen nicht korrekt eingeschätzt oder bewertet, obwohl sie einen echten wirtschaftlichen Wert darstellen. Auch beachten viele nicht, dass Finanzierungskosten nicht zu den Anschaffungskosten zählen, obwohl sie die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs erheblich beeinflussen können.
Welche Rolle spielt die Finanzierung bei den Anschaffungskosten?
Die Art der Finanzierung hat gewissen Einfluss auf die Anschaffungskosten. Werden diese über einen Kredit gedeckt, sollte man die Zinsen und weitere Gebühren genau im Blick haben. Hier kann die Entscheidung für den richtigen Finanzierungsplan tausende Euro über die Laufzeit sparen oder kosten. Oft wird der Einfluss der Zinsen auf die Kostenstruktur unterschätzt. Transparenz und sorgfältige Kalkulation sorgen dafür, dass der Erwerb einer Immobilie nicht zum finanziellen Albtraum wird.
Danach wird auch oft gesucht:
Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Grundbuchkosten, Notarkosten, Finanzierungsplan, Immobilienbewertung, AfA, Grunderwerbsteuer, Renditeberechnung.