Unter Herstellungskosten versteht man die Ausgaben, die bei der Errichtung oder dem Ausbau einer Immobilie entstehen. Für Immobilien-Investoren sind Verständnis und Planung dieser Kosten entscheidend, um die Rentabilität eines Projektes genau einschätzen zu können. Doch was genau fällt unter diesen Begriff und weshalb spielt er im Immobilienspiel eine solch große Rolle? Hier tauchen wir tief in die Materie ein, um Klarheit zu schaffen.
Welche Bestandteile gehören zu den Herstellungskosten?
Die Herstellungskosten sind wie ein bunter Baukasten, gefüllt mit allen Spielsteinen, die für den Bau und Ausbau nötig sind. Dazu gehört zunächst der direkte Material- und Personalaufwand, also die Kosten für Baustoffe und die Arbeitszeit der Bauarbeiter. Doch da hört es nicht auf. Planungs- und Genehmigungskosten, beispielsweise für Architekten und Ingenieure, zählen hier ebenfalls hinein. Auch Gebühren für Baugenehmigungen und die technischen Einrichtungen fließen ein. Wenn danach ein Hauch von Bürokratie mitschwingt, dann deshalb, weil auch Behördengebühren und Nebenkosten ein wichtiger Teil des Ganzen sind. Alles, was bis zur bezugsfertigen Immobilie anfällt.
Wie unterscheiden sich Herstellungskosten von Anschaffungskosten?
Eine beliebte Stolperfalle bei Investoren ist die Verwechslung von Herstellungskosten und Anschaffungskosten. Stellen wir das klar: Während Herstellungskosten entstehen, wenn ein Gebäude errichtet oder erweitert wird, betreffen Anschaffungskosten den Erwerb einer Immobilie. Letztere umfassen den Kaufpreis sowie Nebenkosten wie Notargebühren und Grunderwerbssteuer. Quasi der Preis für das fertige Produkt versus die Einzelteile plus Arbeit, die es bis dahin gebracht hat. Zwei unterschiedliche Paar Schuhe, die sich allerdings in der Kalkulation gegenseitig beeinflussen.
Warum sind Herstellungskosten für Immobilieninvestoren relevant?
Herstellungskosten sind nicht nur schnöde Zahlen auf dem Papier, sondern das Herzstück jeder Investorenkalkulation. Sie bestimmen maßgeblich den Break-Even-Punkt eines Projekts und beeinflussen die Eigenkapitalrendite. Je genauer diese Kosten im Vorfeld kalkuliert werden können, desto besser lassen sich Risiken einschätzen. Kein Investor will von unerwarteten Ausgaben ins Schwitzen kommen. Vor allem bei Sanierungsprojekten, wo die Überraschungen oft schon mal um die Ecke lugen, ist ein fundierter Einblick in die Herstellungskosten ein wahres Ass im Ärmel.
Welche Rolle spielt die AfA bei den Herstellungskosten?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bringt in diesen Kontext eine nette kleine Steuertruhe ins Spiel. Denn Herstellungskosten können über die Nutzungsdauer steuerlich abgeschrieben werden. Für Wohnimmobilien beträgt diese Dauer meist 50 Jahre. Hier kommt die durch Herstellungskosten bedingte Abschreibung ins Spiel, ein kleiner Trostpreis des Finanzamts, der den Betreiber auf lange Sicht erheblich entlastet. Diese steuerlichen Vorteile sollten Investoren strategisch einplanen, um den Gewinn im Zeitverlauf zu maximieren.
Danach wird auch oft gesucht:
Anschaffungskosten, Baukostenindex, Abschreibung, Break-Even-Punkt, Grunderwerbssteuer, Eigenkapitalrendite, Planungs- und Genehmigungskosten, Immobilienbewertung, Investitionsrechnung