Flächenwidmung ist ein Begriff, der den meisten Immobilieninvestoren über den Weg laufen wird, wenn sie sich mit Grundstücken im deutschen Raum beschäftigen. Er spielt eine zentrale Rolle in der Bauleitplanung und bestimmt, wie Grundstücke genutzt werden dürfen. Die richtige Flächenwidmung kann über Erfolg oder Misserfolg eines Immobilienprojekts entscheiden. Klingt wichtig? Ist es auch. Tauchen wir tiefer ein und verstehen wir, warum dieser Begriff solch ein Gewicht hat.
Warum ist die Flächenwidmung entscheidend für Immobilieninvestoren?
Die Flächenwidmung legt fest, wofür eine bestimmte Landfläche genutzt werden darf. Die Bandbreite reicht von Wohn- über Gewerbe- bis zu Landwirtschaftsflächen. Als Investor muss man sicherstellen, dass die gewünschte Nutzung des Grundstücks mit der bestehenden Flächenwidmung übereinstimmt. Sonst schaut man schnell in die Röhre, wenn man ein Mehrfamilienhaus auf einer als Landwirtschaftsfläche ausgewiesenen Parzelle errichten möchte. Die genaue Kenntnis der Flächenwidmung eines Grundstückes ist daher einer der ersten Schritte, um Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Wie wird die Flächenwidmung festgelegt?
Hier kommt die Gemeinde ins Spiel. Sie entscheidet mithilfe des Flächennutzungsplans, welcher Zweck welcher Fläche zugewiesen wird. Diese Entscheidungen basieren auf langfristigen Überlegungen zu Stadtentwicklung, öffentlicher Infrastruktur und Umweltaspekten. Ist ein Bereich einmal gewidmet, kann es ein ziemlicher Kraftakt sein, diese Widmung zu ändern. Das passiert nicht von heute auf morgen und erfordert gute Argumente sowie Geduld.
Welche Arten von Flächenwidmungen gibt es?
Die Flächenwidmungen lassen sich grob in einige Hauptkategorien unterteilen. Da gibt es die allseits beliebten Wohnbauflächen, Gewerbeflächen, Grünflächen und nicht zu vergessen, Verkehrsflächen. Jede dieser Kategorien hat ihre spezifischen Vorschriften hinsichtlich Bebauung und Nutzung. Man darf nicht einfach machen, was man will. Jede Nutzung muss den gesetzlichen Auflagen entsprechen. Anders gesagt, auf einer Gewerbefläche wird das Traumhaus wohl eher Wunschdenken bleiben.
Wie wirkt sich die Flächenwidmung auf den Wert eines Grundstücks aus?
Der Wert eines Grundstücks steht und fällt mit seiner Widmung. Eine potenzielle Wohnfläche in einer beliebten Lage kann goldwert sein. Hingegen könnte eine landwirtschaftlich gewidmete Fläche in derselben Gegend deutlich weniger attraktiv für Investoren sein. Aber nicht nur der aktuelle Wert ist entscheidend. Auch mögliche Änderungen der Flächenwidmung in der Zukunft können den Wert beeinflussen. Deshalb ist es sinnvoll, auch die Pläne der Gemeinde hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen im Auge zu behalten.
Kann die Flächenwidmung geändert werden?
Ja, aber es ist kein Spaziergang im Park. Eine Änderung der Flächenwidmung erfordert – wie sollte es anders sein – den Gang durch das Dickicht der Bürokratie. Zunächst benötigt man triftige Gründe. Anschließend muss man sich auf eine gewissenhafte Auseinandersetzung mit den Behörden einstellen. Solche Anpassungen dauern und sind oft abhängig von den Entwicklungsplänen der Gemeinde. Es lohnt sich daher, bereits im Vorfeld genau zu prüfen, welches Potenzial in einem Grundstück steckt und welche Flächenwidmung einem Strich durch die Rechnung machen könnte.
Danach wird auch oft gesucht:
Grundbuch, Baurecht, Baugenehmigung, Bodenrichtwert, Erschließungsbeitrag, Flächennutzungsplan, Immobilienbewertung, Bebauungsplan, Bauland, Bodennutzungsordnung.