Wer sich mit dem Thema Verrentung von Immobilien beschäftigt, stellt schnell fest, dass es nicht nur um die Immobilie selbst geht, sondern auch um steuerliche Gesichtspunkte. Diese können ganz schön knifflig sein, weshalb es sich lohnt, einen genaueren Blick darauf zu werfen. Das Finanzamt möchte schließlich auch ein Wörtchen mitreden. Und ja, das liebe Geld kommt hierbei in Form von Steuern ins Spiel – denn Steuern kennt keine Gnade. Doch was bedeutet das konkret für den, der seine Immobilie verrenten möchte?
Welche steuerlichen Belastungen entstehen bei der Verrentung?
Wer eine Immobilie verrenten möchte, sollte sich klar darüber sein, dass Einkommensteuer zu einem der größten Posten gehört. Die Mieteinnahmen aus einer verrenteten Immobilie gelten als zu versteuerndes Einkommen. Hierbei zählt nicht nur, was man tatsächlich an Miete eingenommen hat. Auch Abschreibungen und Wartungskosten spielen eine erhebliche Rolle. Das Schöne: Immobilienbesitzer können einige dieser Kosten absetzen, was das zu versteuernde Einkommen senkt. Die Abgeltungssteuer auf Kapitaleinkünfte kommt zum Glück nur dann ins Spiel, wenn wir über Zinseinkünfte aus der Anlage des Verkaufserlöses sprechen – und das ist ein ganz anderes Paar Schuhe.
Gibt es steuerliche Vorteile durch die Verrentung?
Aber keine Sorge, es gibt auch steuerliche Vorteile. Bereits erwähntes Abschreibungsprogramm, das Immobilienbesitzer nutzen können, um eine möglichst geringe Steuerlast zu tragen, kann hier hilfreich sein. Wer sein Vermögen klug plant und nutzbringend investiert, hat die Möglichkeit, steuerfrei einiges zu gewinnen. Sind wir jedoch bei einer selbstgenutzten Immobilie, entfällt die Spekulationssteuer, wenn man mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf selbst drin gewohnt hat. Ziemlich nett, oder?
Wie wird die Spekulationsfrist bei der Verrentung behandelt?
Ah, die Spekulationsfrist, dieser ominöse Zeitraum, der fünf Jahre – oder in manchen Fällen zehn – beträgt. Veräußern wir also eine Immobilie innerhalb dieses Zeitraums, sollten wir mit einer Steuer auf den Gewinn rechnen. Das betrifft allerdings hauptsächlich die nicht selbst bewohnten Immobilien. Bei selbstgenutzten Immobilien in den letzten beiden Jahren vor Verkauf gilt eine Ausnahme. Es sei denn, Sie investieren den Verkaufserlös schnell und schlau in eine neue Immobilie, dann können Sie Tränen des Steuerleidens vermeiden. Klingt nach einem legalen Tanz auf der Steuerklaviatur, oder?
Welche Rolle spielt die Grunderwerbsteuer?
Kommen wir zur Grunderwerbsteuer. Zwar ist sie schon beim ursprünglichen Kauf der Immobilie fällig geworden, entfällt jedoch bei der bloßen Verrentung an sich. Doch Achtung: Kommt es durch die Verrentung zu einem Wechsel des Eigentümers, wie bei einem Verkauf, dann erhebt der Staat seine Forderung wieder. Oft passiert das bei Übergabe an die nächste Generation durch Erbschaft oder Schenkung – und schon hat das Finanzamt wieder etwas zu tun.
Welche steuerlichen Aspekte sind bei der Immobilienverrentung aus Nachlass relevant?
Nun, die Nachlassregelung ist ein heikles Thema. Es kann zu Erbschafts- und Schenkungssteuer kommen. Das ist der Fall, wenn die Immobilie als Teil des Nachlasses weitergegeben wird. Familienangelegenheiten und Steuerangelgenheiten sind herzlichst eingeladen, miteinander zu tanzen. Und wie das in der Familie so ist, manchmal ist das gut, manchmal weniger. Gut ist, dass für nahe Angehörige, wie Ehepartner oder Kinder, Freibeträge gelten. Wird diese Freigrenze überschritten, zückt der Fiskus wieder seine Steuerkasse.
Danach wird auch oft gesucht:
Grunderwerbssteuer, Spekulationsfrist, Einkommenssteuer, Nachlassregelung, Erbschaftssteuer, Immobilienabschreibung, Schenkungssteuer, Mietüberschuss, Eigenbedarfskündigung, vermietete Immobilien, Immobilienbewertung, Kapitalertragssteuer, Abgeltungssteuer, Immobilieninvestment.