Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, spielt eine entscheidende Rolle im Bereich der Immobilien-Investments. Sie ist ein maßgebliches Regulativ zur Steuerung der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Die GFZ bestimmt, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche errichtet werden darf. Doch wie funktioniert dies alles genau? Schauen wir uns das mal an.
Warum ist die Geschossflächenzahl wichtig?
Die GFZ signalisiert Investoren, Architekten und Bauunternehmern, in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden darf. Eine höhere GFZ bedeutet, dass mehr Wohn- oder Gewerbefläche auf dem gleichen Grundstück geschaffen werden kann. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit eines Bauprojekts. Für Investorinnen und Investoren kann eine hohe GFZ den Schlüssel zu einer profitablen Investition darstellen, da auf der gleichen Fläche mehr Mieteinnahmen generiert werden können. Umgekehrt kann eine niedrige GFZ kreative Planung erfordern, um ein Projekt dennoch lukrativ zu gestalten. Die Geschossflächenzahl beeinflusst nicht nur die Verdichtung des Bauens, sondern generell das Stadtbild und die Lebensqualität einer Gegend.
Wie wird die Geschossflächenzahl berechnet?
Ein bisschen Mathe gibt es hier auch: Die Berechnung der GFZ ist simpel. Man teilt die Gesamtgeschossfläche durch die Grundstücksfläche. Wenn zum Beispiel auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück ein Gebäude mit einer Gesamtgeschossfläche von 3.000 Quadratmetern entsteht, ergibt sich eine GFZ von 3,0. Dieses Verhältnis zeigt deutlich, wie intensiv der Boden genutzt wird. Wichtig dabei: Zu den Geschossflächen zählen alle Grundflächen von Vollgeschossen, und das schließt auch Treppenhäuser oder Flure ein. Und nicht vergessen: Keller werden, zumindest was die GFZ angeht, meistens außen vor gelassen.
Welche rechtlichen Vorgaben gibt es zur Geschossflächenzahl?
Die Bauleitplanung regelt die GFZ. Hier kommt der Bebauungsplan ins Spiel. Kommunen bestimmen, welche GFZ für bestimmte Baugebiete vorgesehen ist, idealerweise angepasst an regionale Gegebenheiten und städtebauliche Ziele. Diese Vorgaben sind bindend und damit eine messbare Größe zur Lenkung der Stadtentwicklung. Wer gerne Dinge auf die Spitze treibt, sollte sich vorsehen: Unterschreitungen der maximalen Geschossflächenzahl werden eher ungern gesehen und Verstöße entsprechend sanktioniert. Eine kluge Vorplanung ermöglicht es, alle Vorgaben zu berücksichtigen und Streit zu vermeiden.
Welche Unterschiede gibt es zur Grundflächenzahl?
Neben der Geschossflächenzahl gibt es auch die bekannte Grundflächenzahl (GRZ), und hier ist die Unterscheidung wichtig. Während die GFZ die Geschossfläche im Vergleich zur Grundstücksfläche beschreibt, zeigt die GRZ nur, welchen Anteil das Gebäude am Boden einnimmt– also die Grundfläche. Wird zum Beispiel im Bebauungsplan eine GRZ von 0,5 angegeben, heißt das, dass maximal die Hälfte der Grundstücksfläche bebaut werden darf. Man könnte sagen, die GFZ bezieht den Höhenflug der Bebauung mit ein, die GRZ bleibt bodenständig.
Wie beeinflusst die Geschossflächenzahl die Immobilienbewertung?
Ähnlich wie ein Pepp in der Suppe kann eine hohe GFZ den Wert einer Immobilie steigern. Investoren denken gleich an ein Mehr an Rendite. Mehr nutzbare Fläche bedeutet potenziell mehr Mieteinnahmen oder Verkaufswert. Deswegen vergleichen Immobiliengutachter bei der Immobilienbewertung die vorgegebene GFZ mit der tatsächlich genutzten. Augenmerk darauf: Bei Immobiliengeschäften können Einschränkungen oder Potenziale durch die GFZ-Werte durchaus einen entscheidenden Unterschied ausmachen.
Was sind potenzielle Herausforderungen bei der Nutzung der Geschossflächenzahl?
Ein hohes GFZ-Verhältnis bedeutet mehr Baufläche, aber auch mehr Herausforderungen. Denkmalschutz, Umweltauflagen und Anwohnerinteressen müssen gewahrt bleiben. Innerstädtisch kann es zu Konflikten bei zu dichter Bebauung kommen: Von gestresstem Verkehr bis zu verärgerten Nachbarn, die auf ihren Sonnenplatz verzichten müssen. Und vergessen wir nicht die Baukosten. Mehr Fläche kann die Baukosten immens steigern und die finanzielle Planung strapazieren. Eine intensive Vorbereitungsphase mit Genehmigungsverfahren und Bürgerbeteiligung ist daher unabdingbar.
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