Flächenausnutzungsgrad ist ein Begriff im Immobilienmarkt, der Investoren das Herz höherschlagen oder sie kalte Schauer der Verzweiflung spüren lässt. Diese Kennziffer ist für die Berechnung und Bewertung von Immobilienprojekten entscheidend. Was genau sich hinter diesem kryptischen Fachwort verbirgt, klären wir im Detail in den folgenden Abschnitten.
Wie wird der Flächenausnutzungsgrad definiert?
Flächenausnutzungsgrad, oft abgekürzt mit FAK, beschreibt das Verhältnis zwischen der Gesamtfläche eines Gebäudes und der Grundstücksfläche, auf der es steht. Dieses Verhältnis gibt an, wie intensiv ein Grundstück baulich genutzt werden kann oder bereits genutzt wird. Damit ist der Flächenausnutzungsgrad ein Indikator dafür, wie viel Raum von einem Gebäude tatsächlich bezogen auf seine Grundfläche beansprucht wird. Ein hoher Flächenausnutzungsgrad deutet auf eine dichte Bebauung hin, während ein niedriger eine lockere Bauweise zeigt.
Warum ist der Flächenausnutzungsgrad wichtig für Investoren?
Investoren interessieren sich brennend für den Flächenausnutzungsgrad, weil er direkte Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienprojekts hat. Je höher dieser Wert, desto mehr vermarktbare Fläche – sprich, potenzieller Wohn- oder Gewerberaum – kann auf einem bestimmten Grundstück entstehen. Das macht das Grundstück profitabler und ermöglicht eine effizientere Nutzung der Ressource Boden. Gerade in dicht besiedelten Städten, wo jedes Fleckchen Erde wertvoll ist, ist diese Kennziffer ein entscheidender Punkt beim Erwerb und der Planung von Investitionsvorhaben.
Wie wird der Flächenausnutzungsgrad berechnet?
Der Rechenweg ist simpel, die Folgen manchmal nicht. Man teilt einfach die Bruttogrundfläche (BGF) eines geplanten oder bestehenden Gebäudes durch die Grundstücksfläche. Dabei erhält man einen Wert, der als Faktor oder Prozentzahl ausgedrückt wird. Beispiel gefällig? Ein Grundstück mit 1.000 Quadratmetern und einer bebauten Fläche von 2.500 Quadratmetern hätte einen Flächenausnutzungsgrad von 2,5. Laienhaft gesagt: aus einem Quadratmeter macht man anderthalb – ein echtes Quadratmeterwunder!
Gibt es Unterschiede zwischen Flächenausnutzungsgrad und Geschossflächenzahl?
Zwar ähneln sich der Flächenausnutzungsgrad und die Geschossflächenzahl (GFZ), dennoch sind sie nicht direkt das Gleiche. Während der Flächenausnutzungsgrad die gesamte bebaute Fläche ins Verhältnis setzt, bezieht sich die GFZ ausschließlich auf die Summe der Geschossflächen. Vereinfacht gesagt: Der FAK kümmert sich um jede bauliche Fläche, die einen Schimmer Licht sieht, während die GFZ nur den Wohn- oder Nutzflächen einen virtuellen Abschlag gibt. Beide Zahlen sind wichtige Stellschrauben für den baulichen Druck auf ein Grundstück und helfen, realistische Bauprojekte zu planen.
Welche rechtlichen Vorschriften beeinflussen den Flächenausnutzungsgrad?
Ein bodenständiger Fakt: Der Flächenausnutzungsgrad wird maßgeblich von den Bauvorschriften einer Gemeinde beeinflusst. Willkommen in der Welt des Bauplanungsrechts! Kommunen können in ihren Bebauungsplänen festlegen, wie intensiv Grundstücke bebaut werden dürfen, um das Stadtbild zu bewahren oder Einwohnern genügend Freiflächen zu bieten. Diese Regelungen variieren und spiegeln oft das lokale Bestreben wider, einen Ausgleich zwischen dichter Bebauung und Lebensqualität zu schaffen.
Danach wird auch oft gesucht:
Bebaubarkeit, Grundstücksausnutzung, Bauland, Bebauungsplan, Grundstückswert, Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, Baurecht, Nutzungsart, Baukosten