In der Welt der Immobilien und insbesondere der Eigentumswohnungen begegnet man schnell dem Begriff Verwalterzustimmung. Ein relativ schmuckloses Wort, das dennoch eine bemerkenswerte Bedeutung hat und über den Erfolg von Immobilienverkäufen entscheiden kann. Auf Immobilienplattformen und in zahlreichen Diskussionen zum Thema Wohnungseigentum poppt dieser Begriff mit schöner Regelmäßigkeit auf. Aber was verbirgt sich tatsächlich dahinter und warum ist er von so entscheidender Bedeutung?
Was ist eine Verwalterzustimmung?
Die Verwalterzustimmung ist das Einverständnis eines Hausverwalters, das notwendig wird, wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll. Warum? Weil der Verwalter als eine Art Türsteher fungiert, der sicherstellt, dass ein reibungsloser Übergang innerhalb der Gemeinschaft gewährleistet ist. Ohne diese Zustimmung bleibt der Kaufvertrag oft nur ein wertloses Stück Papier. Diese Regelung soll dazu beitragen, die Qualität der Miteigentümergemeinschaft aufrechtzuerhalten, indem sie alle Beteiligten im Auge behält.
Wann wird eine Verwalterzustimmung benötigt?
Nicht jedes Immobiliengeschäft zieht eine Verwalterzustimmung nach sich. Entscheidend ist, ob in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Klausel enthalten ist. Kurz gesagt: Wenn der Verwalter zustimmen muss, steht das schwarz auf weiß und kann nicht ignoriert werden. Eine Zustimmung ist meistens dann erforderlich, wenn dies eine lange Tradition innerhalb der Gemeinschaft ist oder wenn versucht wird, die Eigentümerstruktur stabil zu halten.
Wie wird die Verwalterzustimmung beantragt?
Das Beantragen dieser Zustimmung ist kein Hexenwerk, sondern ein relativ einfacher, aber notwendiger Akt. Üblicherweise reicht es aus, dem Verwalter den notariellen Kaufvertrag vorzulegen und auf eine formelle Bestätigung zu bestehen. Es gibt gebührliche Bürokratie, die es zu beachten gilt, die aber dennoch recht unkompliziert abläuft, wenn alle Unterlagen beisammen sind. Manchmal hilft auch ein höflicher Brief, um den Verwalter an seine Pflichten zu erinnern.
Welche Auswirkungen hat eine fehlende Verwalterzustimmung?
Kann man ohne diese Zustimmung einfach weitermachen? Nein, nicht wirklich. Fehlt die Verwalterzustimmung, kann der eigentliche Verkauf de facto auf Eis gelegt werden. Es ist erstaunlich, wie etwas scheinbar Nebensächliches die gesamte Transaktion zum Scheitern bringen kann, nicht wahr? Die Immobilie kann so lange nicht veräußert werden, bis der Verwalter abgenickt hat. Das zeigt klar, welch entscheidende Macht diese Zustimmung in sich birgt.
Was passiert, wenn die Verwalterzustimmung verweigert wird?
Der Verwalter hat tatsächlich das Recht, die Zustimmung zu verweigern, wenn triftige Gründe vorliegen. Diese können von einer zweifelhaften Solvenz des Käufers bis hin zu persönlichen Differenzen mit dem neuen Miteigentümer reichen. Eine solche Macht ist nicht zu unterschätzen. Die Konsequenzen einer Verweigerung können weitreichend sein und zu langen Verzögerungen führen. Es setzt die Bereitschaft voraus, gegebenenfalls juristische Hilfe ins Boot zu holen.
Welche Unterschiede gibt es zur Auflassungsvormerkung?
Ein oft gemachter Fehler ist, die Verwalterzustimmung mit der Auflassungsvormerkung zu verwechseln. Während die Verwalterzustimmung das grüne Licht des Verwalters für den Kauf ist, sichert die Auflassungsvormerkung das Grundbuchrecht beim Kauf ab. Beide sind für sich genommen grundlegend, arbeiten aber auf unterschiedlichen Ebenen der Immobilienübertragung.
Danach wird auch oft gesucht:
Teileigentum, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Eigentümergemeinschaft, notarieller Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Grundbuchrecht, Hausverwaltung, Wohnungseigentumsgesetz, Sondernutzungsrecht