In der Welt der Immobilien-Investments gibt es zahlreiche Fachbegriffe, die gut klingen, aber für Laien oft nicht sofort verständlich sind. Einer dieser Begriffe, der bei Rechtsgeschäften immer wieder auftaucht, ist die Rechtsnachfolge. Aber was hat es damit auf sich, und warum sollte man als Immobilieninvestor darauf achten?
Worum geht es bei der Rechtsnachfolge in der Immobilienbranche?
Die Rechtsnachfolge tritt auf, wenn Rechte und Pflichten von einer Partei auf eine andere übergehen. Man könnte sagen, es ist wie der Staffelstab beim Staffellauf – jemand läuft die erste Runde, dann übergibt er den Stab an die nächste Person. Im Immobilienwesen betrifft die Rechtsnachfolge vor allem Kaufverträge, Mietverträge oder Erbangelegenheiten. Kaufst du eine Immobilie, kannst du automatisch in bestehende Mietverträge eintreten. Das ist cool, solange dir der Mieter keine Probleme bereitet. Was passiert, wenn Oma Erna dir das Haus vererbt? Dann übernimmt der Erbe Besitz und Verpflichtungen.
Gibt es unterschiedliche Arten der Rechtsnachfolge?
Definitiv! Es gibt die universelle und die singuläre Rechtsnachfolge. Die universelle Rechtsnachfolge ist das Rundum-Sorglos-Paket: Alles geht über – Verträge, Verbindlichkeiten, du bekommst das Komplettpaket. Typisch bei Erbschaften. Bei der singulären Rechtsnachfolge geht's um Einzelrechte. Beispielsweise kann man nur einen Mietvertrag auf eine andere Person übertragen. Ein Stück Küche sozusagen, nicht das ganze Menü.
Welche Rolle spielt die Rechtsnachfolge bei Immobilienkäufen?
Beim Kauf einer Immobilie winkt oft eine Menge Übernahme wie bei einem Immobilienflohmarkt. Aber was man bekommt, kann manchmal Überraschungen bereiten. Bestehende Mietverträge oder Renovierungsverpflichtungen gehen auf den neuen Eigentümer über. Klingt unsexy, ist aber Realität. Wer nicht aufpasst, hat schnell mehr, als er wollte. Immer die Details im Kaufvertrag checken, bevor man ins Boot hüpft.
Wie unterscheidet sich die Rechtsnachfolge von ähnlichen Begriffen?
Herr Anwalt würde sagen: "Verwechsel das nicht mit der Vertragsübernahme." Während bei der Rechtsnachfolge Verpflichtungen automatisch mit übergehen, ist die Vertragsübernahme eine bewusste Entscheidung. Hier muss der ursprüngliche Vertragspartner zustimmen. Stell dir vor, du willst deinen Platz im Sommerurlaub an Tante Erna abtreten – da fragt der Veranstalter, ob das okay ist. Kein automatischer Wechsel wie bei der Rechtsnachfolge.
Warum ist die Rechtsnachfolge für Investoren wichtig?
Investoren sollten mehr als Taxifahrer sein: Sie haben eine Verantwortung. Unbekannte Rechte und Pflichten bedeuten finanzielle Risiken. Rechtsnachfolge kann Einfluss auf die Investitionsrendite haben, insbesondere bei Altlasten oder problematischen Mietern. Also besser vorab alles unter die Lupe nehmen – das vermeidet Überraschungen.
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