In der Welt der Immobilien-Investments kann es vorkommen, dass du inmitten eines bestehenden Vertrags steckst und diesen nicht mehr selbst erfüllen möchtest. Egal, ob es sich um einen Mietvertrag oder einen Kreditvertrag für die Finanzierung deiner Traumimmobilie handelt – manchmal ist eine Vertragsübernahme eine kluge Lösung. Doch was genau verbirgt sich dahinter?
Wie funktioniert eine Vertragsübernahme eigentlich?
Eine Vertragsübernahme bedeutet, dass die Rechte und Pflichten aus einem bestehenden Vertrag auf eine andere Partei übertragen werden. So weit, so gut. Nehmen wir an, du hast eine Immobilie gemietet, aber dein Job führt dich nach Timbuktu. Statt den Vertrag zu kündigen und eine Strafgebühr zu zahlen, könntest du jemanden finden, der deinen Mietvertrag übernimmt. Dein Vermieter muss dem zustimmen, klar, aber oft ist das eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten. Keine leere Wohnung für den Vermieter und keine unnötigen Kosten für dich.
Was unterscheidet eine Vertragsübernahme von einer Vertragsänderung?
Während eine Vertragsübernahme die komplette Übertragung des Vertrags auf eine neue Person bedeutet, bleibt bei einer Vertragsänderung der ursprüngliche Vertragspartner bestehen. Vielleicht wird nur eine Mietanpassung vorgenommen oder die Höhe der Kaution. Eine Vertragsübernahme ist also entschieden radikaler. Du gibst sozusagen deinen Platz im Vertrag auf und lässt jemand anderen an den Tisch. Stell es dir vor wie ein Stühlerücken – nur im rechtlichen Sinn.
Welche Arten von Verträgen können übernommen werden?
So ziemlich jeder Vertrag kann übernommen werden – in der Theorie. Praktisch kommt es jedoch auf die Zustimmung aller Beteiligten an. Häufige Beispiele sind Mietverträge und Finanzierungsverträge. Aber auch bei Bausparverträgen oder Leasingverträgen kannst du eine Vertragsübernahme in Betracht ziehen. Die Immobilienwelt ist voller Möglichkeiten. Aber Vorsicht, nicht jeder Vertragspartner wird jubeln, wenn du ihn mit einer Vertragsübernahme-Idee konfrontierst. Ein Gespräch auf Augenhöhe kann hier Wunder wirken.
Was müssen wir zur Vertragsübernahme beachten?
Rechtlich gesehen gibt es ein paar Dinge, die du nicht ignorieren kannst. Erstens, die Zustimmung aller Parteien. Sowohl der bisherige Vertragspartner als auch die neue Partei und eventuell der Vertragspartner (z.B. der Vermieter) müssen der Vertragsübernahme zustimmen. Zweitens, die vertragliche Grundlage. Oft wird eine zusätzliche vertragliche Vereinbarung benötigt, um die Übernahme wirksam zu gestalten. Und drittens, die sorgfältige Prüfung aller Vertragsdetails. Als Investor sollte man keine rechtlichen Lücken lassen. Hier kann man sich leicht die Finger verbrennen. Nicht dass du nachher für etwas haftest, womit du gar nichts zu tun hattest.
Wird eine Vertragsübernahme in der Immobilienbranche häufig genutzt?
Du wirst erstaunt sein, wie oft diese Möglichkeit genutzt wird. Oft ist es der unsichtbare Deal-Maker, der es Investoren ermöglicht, flexibel auf Marktveränderungen zu reagieren. Auch Mieter sind nicht abgeneigt, denn es kann eine elegante Lösung für Umzüge oder Lebensveränderungen bieten. Im Immobiliensektor setzt man auf schnelle Entscheidungen und kluge Taktiken – und eine Vertragsübernahme passt da hervorragend ins Repertoire.
Danach wird auch oft gesucht:
Mietvertragsübernahme, Schuldübernahme, Immobiliendarlehen, Vertragsmanagement, Grundbucheintrag, Leasingübernahme, Eigentumsübergang, Investorenvertrag, Immobilienrecht, Vertragsklauseln.