Das Erschließungsrecht ist ein Begriff, der im Bereich der Immobilienentwicklung und Stadtplanung in Deutschland von zentraler Bedeutung ist. Es bezieht sich auf die gesetzlich geregelte Erlaubnis und Verantwortung, bauliche und technische Maßnahmen zu ergreifen, um Grundstücke an öffentliche Infrastruktur anzubinden. Für Bauherren, Investoren und Anlieger spielt es eine entscheidende Rolle, da es die Nutzbarkeit und den Wert eines Grundstücks maßgeblich beeinflusst.
Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Erschließungsrecht?
Der rechtliche Rahmen für das Erschließungsrecht wird im Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Hier finden sich mehrere relevante Paragrafen:
§ 123 BauGB beschreibt die Erschließung an sich als die Herstellung der für eine ordnungsgemäße Nutzung notwendigen baulichen und technischen Maßnahmen. Dieser Paragraf bildet das Herzstück des Erschließungsrechts.
§ 124 BauGB regelt den Erschließungsbeitrag und die Pflicht zur Kostentragung. Hier erfahren wir, dass der Erschließungsbeitrag von den Eigentümern der erschlossenen Grundstücke getragen werden muss.
§ 125 BauGB befasst sich mit dem Erschließungsvertrag, in dem die Modalitäten und Pflichten der Beteiligten festgehalten werden.
- § 127 BauGB schließlich klärt das Erschließungsbeitragsrecht und regelt, wie diese finanziellen Beiträge ermittelt und umgelegt werden.
Was umfasst die bauliche Erschließung?
Die bauliche Erschließung stellt sicher, dass ein Grundstück funktional und verkehrstechnisch angebunden ist. Dazu zählen Verkehrsflächen, die es ermöglichen, dass Straßen und Wege gebaut werden. Außerdem gehören dazu Versorgungseinrichtungen wie Strom, Wasser und Gas, die für den Anschluss des Grundstücks bereitgestellt werden. Nicht zu vergessen sind Entwässerung und Abwasseranlagen, die für das ökologische und hygienische Gleichgewicht nötig sind. Schließlich umfasst die Erschließung auch die Begrünung und Gestaltung öffentlicher Räume, die oft über das Wohlfühlen in einem Quartier entscheiden.
Wer ist zur Zahlung des Erschließungsbeitrags verpflichtet?
Die Zahlungspflicht liegt in den Händen der Grundstückseigentümer, die von der Erschließung profitieren. Diese finanzielle Last wird auf Basis des Vorteilsprinzips und des Äquivalenzprinzips berechnet. Dies bedeutet, dass die Höhe des Beitrags davon abhängt, welchen Vorteil das Grundstück durch die Erschließung gewinnt. Gemeinschaften sind ebenfalls in der Verantwortung, einen Teil der Kosten zu tragen, sie finanzieren die nicht an Grundstückseigentümer umlegbaren Kostenanteile.
Welche Bedeutung hat der Erschließungsvertrag?
Der Erschließungsvertrag regelt die vertraglichen Beziehungen zwischen der Gemeinde (oder dem Erschließungsträger) und dem Grundstückseigentümer. Er definiert die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien, darunter die Durchführung der Erschließungsmaßnahmen und die Kostenregelung. Darüber hinaus wird oft eine Übertragung der technischen Durchführung auf Dritte vereinbart, zum Beispiel auf Baufirmen oder Versorgungsunternehmen, um reibungslose Abläufe zu garantieren.
Welche Rollen haben die unterschiedlichen Akteure im Erschließungsrecht?
Bei der Erschließung eines Grundstücks spielen mehrere Akteure eine Rolle:
Bauherren und Investoren sind daran interessiert, dass ein Grundstück optimal erschlossen wird. Für sie bedeutet eine gute Erschließung eine wertvollere Immobilie.
Kommunen tragen die Verantwortung, dass die Erschließung rechtlich einwandfrei durchgeführt wird. Ihnen obliegt es auch, die Erschließungsmaßnahmen zu planen.
Anlieger haben bestimmte Rechte, zum Beispiel auf Mitbestimmung und Information. Ihre Interessen müssen bei der Planung berücksichtigt werden.
- Planer, Ingenieure und Architekten sind wichtig für die technische Umsetzung der Erschließung. Ohne ihr Know-how wäre eine ordnungsgemäße Erschließung kaum möglich.
Unter welchen Bedingungen besteht ein Rechtsanspruch auf Erschließung?
Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht, wenn die Gemeinde ein zumutbares Erschließungsangebot ohne triftigen Grund ablehnt oder Baugenehmigungen erteilt werden, obwohl die Erschließung nicht gesichert ist. Auch wenn Vorauszahlungen geleistet wurden und die Erschließung nicht erfolgt, kann ein Rechtsanspruch geltend gemacht werden.
Welche Möglichkeiten des Widerspruchs und der Klage gibt es?
Sollten Unstimmigkeiten bei der Höhe eines Erschließungsbeitrags oder der Durchführung der Erschließung entstehen, gibt es Wege, dagegen vorzugehen. Fristen für Widerspruch und Anfechtungsklagen erlauben es, Entscheidungen zu überprüfen oder auf einen Beitragserstattungsanspruch zu dringen. Diese Verfahren sind jedoch mit bestimmten Formalitäten verbunden, die eingehalten werden müssen.
Danach wird auch oft gesucht:
Erschließungsbeitrag, Bauliche Erschließung, Kostentragungspflicht, Erschließungsvertrag, Rechtsanspruch auf Erschließung, Baugesetzbuch (BauGB), Baugenehmigungsverfahren, Kommunales Recht, Bebauungsplan, Vorteilsprinzip