Der Beleihungsauslauf ist eines dieser Fachbegriffe, die einem beim Einstieg in das Immobilien-Investment sehr bald begegnen. Obwohl er zunächst abstrakt erscheinen mag, spielt er eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung von Immobilien. Lassen Sie uns tiefer darauf eingehen.
Wie definiert sich der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf zeigt das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Beleihungswert einer Immobilie. Dieser Wert wird in Prozent angegeben. Sprich, wenn der Beleihungsauslauf bei 80 % liegt, finanziert die Bank 80 % des Immobilienwertes durch einen Kredit. Die restlichen 20 % müssen aus Eigenmitteln erbracht werden. Einfach ausgedrückt: Je geringer der Beleihungsauslauf, desto weniger Risiko trägt die Bank, was meist auch bessere Konditionen für den Kreditnehmer bedeutet.
Warum ist der Beleihungsauslauf für Investoren wichtig?
Für Immobilien-Investoren ist der Beleihungsauslauf ein Schlüsselfaktor bei der Planung der Finanzierung. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet Sicherheit, sowohl für die Bank als auch für den Anleger. Höhere Beleihungsausläufe ermöglichen es, weniger Eigenkapital bereitzustellen, was auf den ersten Blick verlockend sein mag. Jedoch zieht ein hoher Beleihungsauslauf oft höhere Zinssätze und strengere Kreditbedingungen nach sich. Auf lange Sicht kann dies die Rentabilität der Investition beeinflussen.
Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?
Die Berechnung ist geradezu simpel: Man teilt den Darlehensbetrag durch den Beleihungswert und multipliziert das Ergebnis mit 100, um den Prozentsatz zu erhalten. Diese Berechnung verdeutlicht, wie viel Sicherheitsabstand zwischen dem Darlehen und dem aktuellen Wert der Immobilie besteht. Natürlich spielt der Beleihungswert eine entscheidende Rolle, der von Banken im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt wird.
Gibt es Unterschiede zum Beleihungswert?
Ja, den gibt es. Während der Beleihungsauslauf das Verhältnis des Darlehensbetrags zum Beleihungswert beschreibt, ist der Beleihungswert selbst der Wert der Immobilie, den die Bank als Grundlage für die Kreditvergabe akzeptiert. Dieser liegt meist unter dem Marktwert der Immobilie. Banken nutzen ihn, um das Risiko zu kalkulieren, dass beim Immobilienverkauf nicht der erwartete Preis erzielt wird.
Wie wirkt sich der Beleihungsauslauf auf die Kreditzinsen aus?
Die Höhe des Beleihungsauslaufs beeinflusst direkt die Verhandlungsposition mit der Bank. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf wird in der Regel mit günstigeren Zinsen belohnt, da die Bank ein geringeres Risiko sieht. Hingegen kann ein hoher Beleihungsauslauf zu höheren Zinsen führen, da das Risiko eines Verlustes für die Bank steigt. Manchmal kann ein kleiner Eigenkapital-Zuschuss den Zinsunterschied erheblich senken und so langfristig Kosten sparen.
Warum schwanken die Beleihungsausläufe zwischen verschiedenen Kreditinstituten?
Die unterschiedlichen Zinssätze und Beleihungsausläufe zwischen den Banken resultieren oft aus ihrer individuellen Risikopolitik und Markteinschätzung. Jede Bank bewertet Immobilien unterschiedlich konservativ oder aggressiv. Einige Banken mögen eine stärkere Sicherheitsschicht durch geringere Beleihungsausläufe, während andere mehr Flexibilität zeigen, um Kunden anzuziehen.
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