Die Grundflächenzahl (GFZ) ist ein wichtiger Begriff in der Welt des Immobilienrechts und der Stadtplanung. Sie bestimmt, wie viel Fläche eines Grundstücks mit Gebäuden überbaut werden darf. Für Investoren und Bauherren ist das ein zentraler Faktor bei der Planung von Bauprojekten. Aber was genau bedeutet diese geheimnisvolle Zahl und wie wird sie angewendet?
Wie wird die Grundflächenzahl berechnet?
Die Berechnung der GFZ ist eigentlich kein Hexenwerk, auch wenn sie im ersten Moment einschüchternd klingen mag. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis der bebauten Fläche zur Gesamtfläche des Grundstücks. Ein einfaches Beispiel: Angenommen, ein Grundstück ist 1.000 Quadratmeter groß und die Grundfläche der Gebäude darauf beträgt 250 Quadratmeter, dann beträgt die Grundflächenzahl 0,25. Dieses Verhältnis gibt den maximen Grad der Bebauung vor. Das Verständnis dieser Zahl ist entscheidend, denn sie gibt Aufschluss darüber, wie dicht man bauen kann oder welche Bauhöhen eingehalten werden müssen. Wichtig ist: Je höher die Grundflächenzahl, desto dichter darf gebaut werden.
Warum gibt es eine Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl ist nicht einfach nur eine Zahl auf dem Papier. Sie hat einen ganz zentralen Zweck: die Stadtplanung und eine harmonische Bebauung zu sichern. Ohne GFZ herrschte ein wildes Durcheinander an Gebäuden, das niemand wollen kann. Außerdem ist es eine Maßnahme zum Schutz der Umwelt, indem eine zu starke Bodenversiegelung vermieden wird. Städte und Gemeinden verwenden die GFZ, um sicherzustellen, dass genug Platz für Grünanlagen, Spielplätze oder Parkplätze bleibt. Letztlich dient sie dazu, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen urbaner Entwicklung und Lebensqualität zu gewährleisten.
Unterscheidet sich die Grundflächenzahl von der Geschossflächenzahl?
Die GFZ und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind zwar Verwandte, aber keine Zwillinge. Während die Grundflächenzahl sich auf die bebaute Fläche am Boden bezieht, dreht sich bei der Geschossflächenzahl alles um die Summe der Geschossflächen eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Mit anderen Worten: Bei der Geschossflächenzahl geht es darum, wie viele Etagen übereinander gestapelt werden dürfen. Beide Zahlen sind wesentliche Bestandteile eines Bebauungsplans und müssen bei Bauvorhaben beachtet werden. Ein hoher Wert bei der GFZ bedeutet nicht automatisch, dass auch die Geschossflächenzahl hoch sein kann, da andere Regularien ebenfalls zu beachten sind.
Welche Rolle spielt die Grundflächenzahl beim Immobilieninvestment?
Für jeden ernsthaften Immobilieninvestor ist die Kenntnis der GFZ unerlässlich. Sie beeinflusst maßgeblich den Wert eines Grundstücks und die Möglichkeiten, die es bietet. Ein größeres Bauvolumen erlaubt meist eine höhere Rendite, ist jedoch oft mit stärkeren Auflagen verbunden. Wenn man beabsichtigt, ein Mehrfamilienhaus oder ein größeres Bauprojekt zu realisieren, entscheidet die GFZ mit darüber, ob die geplanten Bauvorhaben wirtschaftlich sinnvoll sind. Daher ist die Prüfung der GFZ ein wesentlicher Bestandteil der Due Diligence. Auch im Hinblick auf spätere Erweiterungen oder Umbauten bietet die GFZ Orientierung.
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