Warum sich der Blick auf B- und C-Lagen lohnt

Jeder kennt das Mantra: Lage, Lage, Lage. Denn, wer eine Wohnung in München-Schwabing oder Berlin-Mitte kauft, macht selten etwas grundlegend falsch. Die Preise dort sind mittlerweile so hoch, dass die Rendite oft kaum noch die Finanzierungskosten deckt. Forderungen, aus der Politik, nach Mietpreisbremse oder gar einem Deckel gestalten Investments in diesen heiß umkämpften Märkten zunehmend riskanter. Wer heute noch ernsthaft Geld mit Immobilien verdienen will, sollte seinen Blick daher erweitern.

Was B-Lagen wirklich bieten

Wenn von B-Lagen die Rede ist, meint man damit Städte wie Wuppertal, Remscheid oder das weitere Umland von Großstädten wie Köln oder Düsseldorf. Standorte, die nicht auf jeder Investorenliste ganz oben stehen, aber trotzdem funktionieren. Das Ruhrgebiet gehört dazu, die Metropolregion Bergisch-Land, viele Universitätsstädte wie Göttingen oder Ulm. Der entscheidende Punkt: Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen ist hier schlicht besser. Während man in Frankfurt das 35-fache der Jahresmiete zahlt, kommt man in einer soliden B-Stadt oft mit dem 20- bis 25-fachen hin. Das klingt nach Zahlenspielerei, macht aber den Unterschied zwischen einer Immobilie, die sich selbst trägt, und einer, die jahrelang quersubventioniert werden muss. Dazu kommt: Viele Menschen haben schlicht keine Lust mehr auf die überteuerten Metropolen. Trends wie Homeoffice oder Urban Living haben einiges verändert. Wer nur noch zweimal die Woche ins Büro muss, zieht eben doch lieber ins Grüne oder in eine Stadt, in der die Miete nicht die Hälfte des Gehalts frisst. Das hält die Nachfrage stabil. Was allerdings beachtet werden muss: In einer B-Lage funktioniert nicht automatisch jede Adresse. In Berlin-Mitte kann man fast blind kaufen. In Remscheid sollte man schon wissen, welches Viertel gerade im Kommen ist und welches eher nicht. Wer sich nicht genau auskennt, sollte sich auf lokale Expertise verlassen. So beraten lokale Spezialisten wie die Makler der Kettenbach Immobilien GmbH Käufer in Remscheid ganz unverbindlich zu Kaufvorhaben.

C-Lagen: Nichts für jeden, aber unterschätzt

C-Lagen – also kleinere Städte und ländliche Regionen – haben einen schlechten Ruf. Zu Unrecht, wenn man weiß, was man tut. Institutionelle Investoren meiden diese Märkte meistens, was für Privatanleger paradoxerweise ein Vorteil ist: weniger Konkurrenz, niedrigere Preise, mehr Verhandlungsspielraum. Der größte Pluspunkt: Man kann mit vergleichsweise wenig Eigenkapital einsteigen. Wer in München eine Einzimmerwohnung finanziert, bekommt anderswo ein Mehrfamilienhaus. Möglicherweise übertrieben gesagt, aber die Richtung stimmt. Interessant ist auch: In Kleinstädten wohnen die Leute oft jahrzehntelang in derselben Wohnung. Die Fluktuation ist gering, Mieterwechsel sind selten. Das spart Geld und Nerven und kann mit Mietanpassungen über eine Staffelmiete zu einem lohnenswerten Investment werden. Natürlich gibt es Risiken. Leerstand ist das Offensichtlichste, gerade in Regionen, wo die jungen Leute wegziehen. Aber auch das kann gesteuert werden: Eine vernünftig sanierte Wohnung mit ordentlichen Bädern und schnellem Internet sticht in einer Kleinstadt heraus wie ein Leuchtturm. Die Konkurrenz ist oft erschreckend schlecht. Wer sich auf Nischen wie altersgerechtes Wohnen, Ferienwohnungen oder Gewerbe in der Nähe lokaler Arbeitgeber spezialisiert, kann auch in der Provinz stabile Einnahmen generieren. Und: Viele C-Lagen im Umfeld größerer Städte profitieren vom klassischen Speckgürtel-Effekt. Familien suchen Platz und günstigere Lebenshaltungskosten, pendeln aber weiterhin zur Arbeit.

Ohne lokale Expertise geht es nicht

Hier liegt der Haken: Während man in A-Lagen auch ohne tiefe Marktkenntnis halbwegs sicher investieren kann, braucht man in B- und C-Lagen jemanden vor Ort, der die Gegend wirklich kennt. Ein lokaler Makler, etwa in Remscheid jemand wie die Kettenbach Immobilien GmbH, weiß Dinge, die in keinem Exposé stehen: Welche Straßen aufwerten, wo bald eine Schule schließt, welche Objekte unter Wert angeboten werden, weil der Verkäufer es eilig hat. Solche Informationen machen oft den Unterschied zwischen einem guten und einem mittelmäßigen Deal. Genauso wichtig ist die Unterstützung nach dem Kauf. In einer B- oder C-Lage ist die Auswahl an Mietinteressenten kleiner als in der Großstadt. Da muss die Vermietung schnell und professionell laufen, sonst steht die Wohnung monatelang leer. Ein lokaler Verwalter kennt die Arbeitgeber in der Region, kann die Bonität von Bewerbern besser einschätzen und weiß, welche Miethöhe realistisch ist.

Fazit

Die Zeiten, in denen man einfach irgendwas in einer Großstadt kaufen und auf Wertsteigerung warten konnte, sind vorbei. Wer heute vernünftige Renditen will, muss genauer hinschauen. B-Lagen bieten solide Erträge bei überschaubarem Risiko. C-Lagen sind etwas für Leute, die bereit sind, selbst aktiv zu werden – durch Sanierung, durch kluges Management, durch lokale Präsenz. Das ist anstrengender als der Kauf einer Eigentumswohnung in bester Lage. Aber es rechnet sich.