In der Welt der Immobilien-Investitionen stößt man früher oder später auf den Begriff der Teilversteigerung. Aber was genau steckt dahinter? Eine Teilversteigerung wird dann relevant, wenn Eigentümergemeinschaften oder Erbengemeinschaften auseinanderbrechen und eine einvernehmliche Lösung zur Auflösung der Eigentumsverhältnisse nicht gelingt. Anstatt sich endlos vor Gericht zu streiten, bietet eine Teilversteigerung eine praktische Möglichkeit, um die Verhältnisse zu klären. Sie kommt zum Einsatz, wenn ein Beteiligter seinen Anteil zu Geld machen möchte und keine Einigung mit den anderen Miteigentümern erzielt werden kann. Hierbei wird nur ein Teil der Immobilie, beispielsweise ein Miteigentumsanteil, versteigert, während der Rest unberührt bleibt. Klingt vielleicht wie ein Drama im Kleinen – und das ist es manchmal auch!
Wie läuft eine Teilversteigerung ab?
Der Prozess beginnt mit einem Antrag beim zuständigen Amtsgericht, den einer der Miteigentümer stellt. Danach wird ein gerichtlicher Versteigerungstermin festgesetzt. Allerhand Formalitäten und Fristen sind zu beachten. Das Amtsgericht schickt dann Gutachter ins Rennen, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Spannung pur, denn dieser Wert ist oft Auslöser für hitzige Diskussionen unter den Miteigentümern. Am Versteigerungstag kann jeder Interessierte mitbieten – inklusive der bisherigen Eigentümer. Es gleicht einem Immobilienkrimi, bei dem am Ende der Meistbietende den Zuschlag erhält und somit Eigentümer des versteigerten Anteils wird.
Welche Risiken birgt eine Teilversteigerung?
Teilversteigerungen klingen in der Theorie pragmatisch, in der Praxis lauern aber etliche Fallstricke. Der realisierte Verkaufspreis kann erheblich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegen. Zuweilen gehen die Parteien emotional an ihre Grenzen, wenn ein fremder Dritter plötzlich zum Mitbesitzer wird. Es ist also nicht gerade die romantischste Art und Weise, Eigentumsverhältnisse zu klären. Außerdem können bestehende Streitigkeiten über die Nutzung der Immobilie das Ergebnis der Versteigerung beeinflussen. Miteigentümer sollten sich daher darüber im Klaren sein, dass eine Teilversteigerung das letzte Mittel der Wahl sein sollte, wenn alle anderen Lösungsansätze scheitern.
Wie unterscheidet sich eine Teilversteigerung von einer Zwangsversteigerung?
Der Unterschied ist nicht bloß semantisch, auch wenn beides Versteigerungen sind. Während die Teilversteigerung ein freiwilliges Verfahren ist, das auf einem Antrag eines Miteigentümers basiert, stellt die Zwangsversteigerung eine Maßnahme zur Durchsetzung eines Zahlungsanspruchs dar. Diese wird eingeleitet, um Schulden zu begleichen und kann auch gegen den Willen aller Eigentümer erfolgen. Die Zwangsversteigerung hat den Ruf, einen gewissen Druck auf die Eigentümer auszuüben, da sie oft Ultima Ratio zur Schuldeneintreibung ist.
Kann man eine Teilversteigerung verhindern?
Klare Antwort: Ja, indem man miteinander redet. Spricht die Beteiligten an und versucht, eine gütliche Einigung zu erzielen. Das mag nach Binsenweisheit klingen, aber die Schlichtung ist oft der preiswertere und konfliktfreiere Weg. Ein klug ausgehandelter Vertrag oder ein gerichtlicher Vergleich können Streitigkeiten beilegen und die Teilversteigerung überflüssig machen. Notfalls steht auch eine Mediation als Vermittlungsverfahren zur Verfügung, um die Fronten zu klären, bevor der Auktionshammer fällt.
Danach wird auch oft gesucht:
Immobilienbewertung, Erbengemeinschaft, Miteigentum, Zwangsversteigerung, Teilungsversteigerung, Amtsgericht, Verkehrswert, Miterben, Immobilienrecht, Grundbuch.