Teilverkauf, ein zunehmend beliebtes Phänomen auf dem Immobilienmarkt, bietet Hauseigentümern die Möglichkeit, Kapital freizusetzen, ohne ihr Eigentum vollständig aufzugeben. Doch wie genau funktioniert das, und wie wird der Wert dieses Teilverkaufs berechnet?
Was versteht man unter einem Teilverkauf?
Ein Teilverkauf ist im wahrsten Sinne des Wortes genau das: Der Verkauf eines Teils Ihrer Immobilie, während Sie weiterhin dort wohnen oder sie verwalten. Der Marktwert Ihres Hauses, kombiniert mit Ihren Liquiditätsbedürfnissen, bestimmt den Prozentsatz, den Sie verkaufen können. Hierbei verkaufen Sie einen vorab festgelegten Anteil Ihres Hauses an einen Investor oder ein Unternehmen, behalten jedoch das exklusive Wohnrecht.
Wie wird der Verkaufspreis für den Teilverkauf festgelegt?
Der Preis für einen Teilverkauf basiert auf dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Ein unabhängiger Gutachter nimmt den Wert der gesamten Immobilie unter die Lupe. Dieser Gesamtwert wird dann mit dem prozentualen Anteil multipliziert, den Sie verkaufen möchten. Wenn Ihre Immobilie beispielsweise 500.000 Euro wert ist und Sie 20 % verkaufen möchten, wäre der Verkaufspreis 100.000 Euro. Starke Schwankungen auf dem Immobilienmarkt können hier jedoch für Überraschungen sorgen.
Welche Rolle spielen die Nutzungsrechte?
Nachdem der Verkaufspreis bestimmt ist, geht’s ans Eingemachte: das Wohnrecht. Trotz des Verkaufsanteils bleiben Sie der Boss im Haus. Normalerweise wird ein sogenanntes Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen. Dies sichert Ihnen das Recht zu, die Immobilie wie gewohnt weiter zu nutzen und gegebenenfalls auch zu vermieten. Natürlich schlägt das auch auf die Berechnung der Restwerte durch – will heißen: Ihr Nießbrauchsenat hat ganz klar einen Wert, der zu berücksichtigen ist.
Wie lassen sich die Kosten für den Teilverkauf kalkulieren?
Ein Teilverkauf kommt nicht gratis daher. Neben dem Wertanteil gibt es Nebenkosten. Ob Gutachter, Notarkosten oder Bearbeitungsgebühren – die Liste kann lang werden. Jeder Anbieter legt hier andere Maßstäbe an, also ruhig mehrere Angebote vergleichen, bevor Sie zur Tat schreiten. Rechnen Sie mit einem Abschlag auf den Verkehrswert Ihrer Immobilie, denn der Investor will schließlich auch verdienen.
Welche steuerlichen Aspekte sind beim Teilverkauf zu beachten?
Steuern stehen immer auf der Matte, wenn es um Immobilien geht. Ein Verkauf kann steuerliche Auswirkungen haben, insbesondere bei einer Wiederveräußerung innerhalb von zehn Jahren. Hier gilt die Spekulationssteuer. Zudem müssen Sie die Freibeträge im Auge behalten, die Ihr Einkommen aus einem solchen Geschäft betreffen. Ein Steuerberater kann hier Gold wert sein, um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden.
Welche Risiken und Nachteile gibt es beim Teilverkauf?
Da wäre die Abhängigkeit vom Geschäftspartner. Ein wohlwollender Partner ist unwahrscheinlich ein Problem, aber was ist im Worst-Case-Szenario? Vertragbedingungen ganz genau studieren. Es könnte ein späterer Rückkauf nötig sein, und da greift schnell das Schreckgespenst der Zinseszinsen. Die Flexibilität des Immobilienverkaufs kann eingeschränkt werden, also muss man wirklich nachdenken, ob es die Mühen wert ist.
Gibt es Alternativen zum Teilverkauf?
Ja! Zum Beispiel die klassische Immobilienbeleihung. Vielleicht auch ein Mietrückkaufsmodell. Ein Komplettverkauf und Leben im Mietverhältnis könnte einfacher und stressfreier ablaufen. Für den einen oder anderen kann eine Rentenversicherung oder ein Bausparvertrag auch eine Anlagestrategie bieten. Einfach mal die Optionen überprüfen, bevor man langfristige Verpflichtungen eingeht.
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