In der farbenfrohen Welt der Immobilien investiert mal kaum jemand in „Luftschlösser“ oder „Schlösser in Spanien“. Wer in Beton, Dach und Fach investiert, begegnet früher oder später dem Begriff der Reallast. Diese spezielle Form der Belastung eines Grundstücks hat im deutschen Raum eine ganz eigene Bedeutung und Funktionen, die bei Immobiliendeals durchaus für grüne Haare sorgen können – oder eben nicht. Also, was hat es damit auf sich?
Was bedeutet eine Reallast im Kontext von Immobilien?
Beginnen wir mit der Grundlagenforschung: Eine Reallast verleiht ihrem Inhaber das Recht, wiederkehrende Leistungen aus dem belasteten Grundstück zu ziehen. Stellt euch das vor wie ein Abonnement – nur eben für Grund und Boden. Die im Grundbuch eingetragene Reallast verpflichtet den Eigentümer, eine bestimmte Leistung zu erbringen, sei es in Form von Geld, Naturalien oder anderen Dingen, die sich der Rechtsinhaber von ihrem begrenzten Fantasiebereich so vorstellen mag. Typischerweise findet man Reallasten in Form von regelmäßigen Zahlungen.
Wo trifft man in der Praxis auf eine Reallast?
Reallasten schlüpfen häufig auf land- und forstwirtschaftlichen Flächen aus dem Ei, um beispielsweise einem Dritten fortlaufend Holz oder Früchte zukommen zu lassen. Vergleichen könnte man sie auch mit einer Art Dauerliebhaberei zwischen Grundstück und Begünstigtem, bei der der eine zahlt und der andere lacht. Aber auch bei Erbengemeinschaften oder Erbbaurechten schaust sich die Reallast mitunter um. Interessanterweise gibt es Regionalklüngel, die Reallasten begünstigt einsetzen – in manchen Teilen Deutschlands flüstert man sich von Reallasten in Form von Kiefern oder Kühen.
Wie unterscheidet sich die Reallast von anderen Grunddienstbarkeiten?
Wer sich mit Grunddienstbarkeiten wie einem Wegerecht auskennt, wird feststellen: Hier tanzt man auf einem ganz anderen Parkett! Während bei einer Dienstbarkeit, ein Grundstück nur eine Duldungs- oder Unterlassungspflicht trifft, ist die Reallast eine gesetzliche Verpflichtung zur Leistung. Das ist kein Halligalli, sondern knallhart bindend und anhänglicher als Kaugummi in Haaren.
Welche Rolle spielt die Reallast bei Immobilien-Investments?
Für den besonnenen und reflektierten Investor spielt die Reallast tatsächlich eine abwägende Rolle. Reallasten können ein Traktor, der zögerlich anläuft, oder ein kraftvoller Bolide im Portfolio sein, je nachdem, wie sinnvoll sie eingebettet sind. Eigentümer sollten stets beachten, dass Reallasten sowohl Hürden als auch Potenziale darstellen – schärfen Sie also Ihre Sinne, ob diese mit Ihren Zielen in Harmonisierung stehen!
Was sind die rechtlichen Voraussetzungen für eine Reallast?
Unser geliebtes Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kümmert sich hingebungsvoll um die Reallast und legt Schönheit mit Regelungen nach § 1105 BGB in Glanz und Glorie dar. Die grauslige Übergangsprozedur muss im Grundbuch protokolliert sein, um rechtlich Wirkung zu entfalten. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, fällt die Reallast wie ein Kartenhaus in sich zusammen.
Danach wird auch oft gesucht:
Grundbuch, Erbbaurecht, Grunddienstbarkeit, Hypotheken, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Grundschuld, Eigenheimrendite.