Nießbrauch ist ein Begriff, der oft bei Immobilieninvestitionen im Raum steht. Er bezieht sich auf das Recht, eine Immobilie zu nutzen und daraus Einkünfte zu erzielen, auch wenn diese einem nicht selbst gehört. Doch wie wird Nießbrauch eigentlich besteuert? Eine Frage, die oft aufkommt, besonders weil das Thema so viele Facetten hat. Wir wollen Licht ins Dunkel bringen und aufzeigen, was es zu beachten gibt.
Was ist ein Nießbrauch?
Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht, das einer Person das volle Nutzungsrecht an einem Grundstück oder einer Immobilie gewährt. Der Nießbraucher darf die Immobilie nutzen, als wäre er der Eigentümer, hat jedoch keine Verfügungsgewalt über die Immobilie selbst. Das bedeutet, er kann die Immobilie nutzen, vermieten und sogar die Einkünfte hieraus behalten. Kein Wunder also, dass dies ein begehrtes Konstrukt ist, insbesondere zur Absicherung im Alter oder bei Schenkungen innerhalb der Familie.
Wie erfolgt die Besteuerung des Nießbrauchs?
Die Besteuerung richtet sich nach den Einkünften, die durch den Nießbrauch erzielt werden. Wenn der Nießbraucher Mieteinnahmen generiert, müssen diese bei der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Es handelt sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hierbei können auch Werbungskosten geltend gemacht werden, zum Beispiel Instandhaltungskosten oder Zinsaufwendungen. Dabei ist es durchaus reizvoll, dass der Nießbraucher als wirtschaftlicher Eigentümer im Sinne des Steuerrechts gilt. Das bedeutet, die steuerliche Last liegt bei ihm und nicht beim Eigentümer der Immobilie.
Was passiert bei der Schenkungssteuer?
Wird ein Nießbrauch an einem Dritten eingeräumt oder innerhalb der Familie verschenkt, kann auch die Schenkungssteuer relevant werden. Hierbei kommt es auf den Wert des Nießbrauchs an. Die steuerlichen Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad und können erhebliche Auswirkungen haben. Verheiratete Paare genießen hier größere Vorteile als entfernt Verwandte. Die Immobilie bleibt dabei im Eigentum dessen, der den Nießbrauch einräumt, was steuerlichen Gestaltungsspielraum bietet.
Gibt es Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Ein häufiger Irrtum ist, Nießbrauch mit einem Wohnrecht zu verwechseln. Beim Wohnrecht hat man nur das Recht, in einer Immobilie zu wohnen, ohne es vermieten zu dürfen. Der Nießbrauch hingegen lässt dem Berechtigten deutlich mehr Freiheit. Er kann Einnahmen erzielen und diese für sich verwenden. Die Besteuerung unterscheidet sich dadurch erheblich, da beim Wohnrecht keine Einkommenssteuerpflicht entsteht.
Welche Auswirkungen hat der Nießbrauch auf den Wert der Immobilie?
Nießbrauch kann den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Für Investoren wirkt eine mit Nießbrauch belastete Immobilie weniger attraktiv, da der Marktwert aufgrund der eingeschränkten Verfügungsgewalt sinkt. Für den Verkäufer kann dies ein Minusgeschäft bedeuten. Jedoch kann eine Strategie darin bestehen, durch den Nießbrauch dauerhaft Einnahmen zu sichern, was in der Kalkulation für die eigentlichen Immobilieneigentümer einen Pluspunkt darstellen kann.
Danach wird auch oft gesucht:
Immobilienbewertung, Vermietung, Grundbuch, Kapitalanlage, Steuererklärung, Schenkungssteuer, Wohnrecht, Erbschaftssteuer, Immobilienfinanzierung, Nutzungseinkommen.