Ein Mieterhöhungsverlangen ist so ziemlich das, was man denkt, es ist eine formale Mitteilung des Vermieters an den Mieter, dass die Miete erhöht werden soll. Klingt einfach, oder? Aber wie bei allem im Leben, steckt der Teufel bekanntlich im Detail. Gerade im Immobilienbereich, speziell im deutschen Raum, gibt es einige rechtliche Fallstricke und Formalitäten zu beachten. Willkommen bei unserem etwas anderen Blick auf ein Thema, das wohl niemandem ein Lächeln ins Gesicht zaubert, außer vielleicht den Vermietern.
Wie funktioniert ein Mieterhöhungsverlangen?
Ein Mieterhöhungsverlangen startet in der Regel mit einem Brief oder einer Nachricht, die du lieber überspringen würdest. Gesetzlich gesehen, muss der Vermieter dabei gewisse Regeln einhalten – und nein, er kann nicht einfach die Miete nach Laune anheben. Der deutsche Mietrecht-Dschungel fordert, dass der Mietzins typischerweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird. Dabei ist Geduld gefragt, denn eine Mieterhöhung kann nur alle 15 Monate erfolgen. Außerdem sollte der Mieter wissen, dass er als Empfangsdatei für das Begehr der Mieterhöhung auch zwei Monate Bedenkzeit hat.
Welche rechtlichen Besonderheiten gibt es bei einem Mieterhöhungsverlangen?
Gesetze, Gesetze, Gesetze. Im deutschen Mietrecht gibt es etliche Raffinessen. Ein Mieterhöhungsverlangen muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um gültig zu sein. Schlechte Nachrichten für faule Vermieter: Es reicht nicht, einfach einen netten Hinweis auf eine neue Summe zu schreiben. Vielmehr sind detaillierte Ausführungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie zu den im Mietspiegel angegebenen Preisspannen erforderlich. Ist ein Mietspiegel für die Region vorhanden, wird es fast sportlich, die Vergleichbarkeit der eigenen Wohnung herzustellen. Fehlt der, können Sachverständigengutachten herangezogen werden. Klingt nach Arbeit? Ist es auch.
Was passiert, wenn der Mieter das Mieterhöhungsverlangen ablehnt?
Nun wird es spannend. Ein Mieter hat das Recht, das Mieterhöhungsverlangen abzulehnen. Aber Vorsicht, die Freiheit hat auch hier ihre Grenzen. Reagiert ein Mieter nicht in der vorgeschriebenen Frist, darf der Vermieter klagen, um die Zustimmung gerichtlich zu erzwingen. Eigenwillige Mieter sollten sich besser gut mit dem Paragraphen-Dschungel auskennen oder einen Rechtsexperten hinzuziehen.
Welche Unterschiede gibt es zu Modernisierungsmaßnahmen?
Nicht verwechseln sollten Mieter und Vermieter übrigens das Mieterhöhungsverlangen mit der Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen. Wenn der Vermieter seine Immobilie aufpolieren will, teilt er dies durch eine Modernisierungsankündigung mit. Anschließend kann er einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Hier gilt eine andere Regelung als bei den regelmäßigen Mieterhöhungsverlangen, die sich am Mietspiegel orientieren.
Was sind häufige Fehler beim Mieterhöhungsverlangen?
Der erste Fehler: Gedankenlosigkeit. Ein guter Teil an Mieterhöhungsverlangen findet schnell den Weg in den Papierkorb der Richter – entweder, weil formelle Kriterien nicht eingehalten oder falsche Berechnungen angestellt wurden. Unterschiedliche Städte, unterschiedliche Mietspiegel – nicht einfach nur copy and paste, liebe Vermieter! Dies kann zu emotionalen, kostspieligen und aufwändigen rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Bereit machen für ein Aufatmen: Wenn im Schreiben des Vermieters Schlüsselinformationen fehlen oder die Begründung Mängel aufweist, wird es wenig Bestand haben.
Danach wird auch oft gesucht:
Mietspiegel, Modernisierungsankündigung, Mietpreisbremse, Nebenkostenabrechnung, Umlagevereinbarung, Kündigungsschutz, Vergleichsmiete, Mietzinserhöhung, Mietvertragsklauseln, Mieterhöhungskappungsgrenze