Man könnte meinen, der Immobilienverkauf sei ein einfaches Unterfangen: Angebot erstellen, Verkauf abwickeln, Geld zählen. Doch halt, stimmt da nicht etwas? Immobilienverkauf belastet – das klingt erst mal nach mehr als nur einer kleinen Unannehmlichkeit. Tatsächlich ist dieser Begriff durchaus ernst zu nehmen und soll hier in seiner ganzen Tiefe erläutert werden.
Was versteht man unter einem belasteten Immobilienverkauf?
Wenn wir von einem belasteten Immobilienverkauf sprechen, dann meinen wir eine Immobilie, die nicht nur dem neuen Besitzer überschrieben wird, sondern auch die bestehenden finanziellen Verbindlichkeiten übernimmt. Diese Lasten können ganz unterschiedlich aussehen: Sie reichen von Grundschulden und Hypotheken bis hin zu Nutzungsrechten oder Dienstbarkeiten, die auf der Immobilie liegen. Solche Belastungen sind gezielt im Grundbuch vermerkt. Nicht selten verstecken sich hier Stolpersteine, die Käufer später teuer zu stehen kommen könnten.
Welche Auswirkungen hat eine bestehende Hypothek?
Eine Hypothek ist sozusagen die alte Dame unter den Immobilienbelastungen. Sie ist ein spezielles Sicherungsrecht, das dem Kreditgeber, sprich der Bank, eingeräumt wird. Der Darlehensnehmer hat seine Zahlungen noch nicht abgeschlossen, und sollte die Immobilie verkauft werden, zieht die Hypothek mit um. Käufer sollten genau hinschauen: Ist die Immobilie noch voller Restschuld, mindert das den Kaufpreis oder nimmt zusätzliche Verhandlungen in Anspruch. Hypotheken sollten sorgsam geprüft werden – wie ein Pulverfass, das erst noch entschärft werden muss.
Wie beeinflussen Grundschulden den Immobilienverkauf?
Die Grundschuld könnte man als die jüngere Schwester der Hypothek bezeichnen. Sie funktioniert ähnlich, ist aber flexibler, schließlich kann man sie auch für andere Kredite als Immobilienfinanzierungen nutzen. Kommt ein Verkaufsvertrag zustande, muss geklärt werden, ob diese Belastung weiter bestehen bleibt oder durch den Verkaufserlös getilgt wird. Käufer übernehmen ungern zusätzlich zur Immobilie auch noch die Schuldenpakete der Vorbesitzer – es sei denn, der Preis spricht eine eindeutige Sprache.
Was ist eine Dienstbarkeit und was bedeutet sie für den Immobilienverkauf?
Wer es recht urig mag, wird Dienstbarkeiten lieben: Ob Wegerecht, Leitungsrecht oder das Recht zur Nutzung von Sickergruben – diese antiken Begriffe bedeuten nichts anderes als Duldungen und Berechtigungen, die mit der Immobilie verbunden sind. Eine Dienstbarkeit ist langfristig ausgelegt und geht durch den Verkauf nicht einfach verschwunden. Wer Gründstücke erwirbt, die mit solchen alten Schätzen ausgestattet sind, sollte genau prüfen, wie sich diese Rechte auf den Alltag auswirken.
Wie kann man sich vor unliebsamen Überraschungen schützen?
Das probateste Mittel gegen böse Überraschungen bei einem Immobilienverkauf belastet ist die Einsichtnahme ins Grundbuch. Hier verbergen sich keine Geheimnisse, lediglich Fakten. Möchte man auf Nummer sicher gehen, hilft nur ein absolut realer Experte, der das Buch mit Erfahrung und Wissen entschlüsselt. Und das ist erst die halbe Miete – oft fordert dies Verhandlungen mit Banken oder Nutzungsberechtigten heraus, die weit über einen simplen Bezahlvorgang hinausgehen.
Welche Risiken gibt es bei einem belasteten Immobilienverkauf?
Risiken! Das klingt so sexy wie eine Packung abgelaufener Mettwürste. Nun, in gewisser Weise trifft das zu. Ein Immobilienverkauf belastet ist nicht ohne Tücken: Erhöhter Verhandlungsaufwand, möglicherweise gesenkte Werte oder ungeahnte Rechtsverpflichtungen – es könnte sich anfühlen wie der Kauf eines gebrauchten Autos, das beim ersten Regen zu schwimmen beginnt. Während ein kompetenter Rechtsbeistand hier durchaus Entlastung bringt, sollte man die Entscheidung sorgfältig prüfen.
Kann ein belasteter Immobilienverkauf auch Vorteile haben?
Wo es Risiken gibt, sollten auch Chancen nicht fehlen. Manchmal können belastete Immobilien auch ein Schnäppchen sein – natürlich nicht einfach so. Verringerter Preis, großzügige Verhandlungsspielräume oder die Möglichkeit, die Belastungen nach Kauf selbst zu tilgen und damit die Möglichkeit zur Aufwertung schaffen besondere Anreize. Zwischen all den Risiken leuchtet am Ende, wie bei den meißten Geschäften, auch hier ein Hoffnungsschimmer auf.
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