Wenn Sie sich mit Immobilieninvestitionen in Deutschland beschäftigen, stoßen Sie möglicherweise auf den Begriff Erschließungsnachweis. Was verbirgt sich dahinter und warum ist er für Immobilieninvestoren von Bedeutung? In einem Umfeld, das von Rechtsvorschriften, Genehmigungsverfahren und technischen Begebenheiten geprägt ist, wird schnell klar, warum dieser Nachweis eine große Rolle spielt. Anleger, die in Grundstücke oder Bauprojekte investieren wollen, sollten sich mit der Thematik vertraut machen.
Wie definiert sich ein Erschließungsnachweis?
Ein Erschließungsnachweis belegt, dass ein Grundstück ordnungsgemäß „erschlossen“ ist. Aber was bedeutet das überhaupt? Im Immobilienjargon sprechen wir davon, dass ein Grundstück an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen ist. Dazu gehören wesentliche Infrastrukturen wie Straßen, Wasserver- und Abwasserentsorgung sowie Strom- und gegebenenfalls Gasversorgung. Ohne diese Anschlüsse ist auch das schönste Fleckchen Erde nur wenig wert, da es nicht für Bauzwecke genutzt werden kann. Kurzum, dieser Nachweis ist der Schlüssel zur Bebauung und Nutzbarkeit eines Grundstücks.
Warum ist der Erschließungsnachweis für Immobilieninvestoren relevant?
Für Investoren ist es entscheidend zu wissen, dass ein Grundstück erschlossen ist, da dies signifikant die Planungssicherheit erhöht. Niemand will schließlich in das Risiko laufen, ein Grundstück zu erwerben, das später teure und langwierige Erschließungsmaßnahmen nach sich zieht. Der Erschließungsgrad beeinflusst außerdem den Grundstückswert erheblich. Auch die Finanzierbarkeit durch Kreditinstitute hängt manchmal direkt von einem solchen Nachweis ab, da Banken bei unerschlossenen Grundstücken oftmals zögerlich sind.
Wie wird ein Erschließungsnachweis erbracht?
Der Erschließungsnachweis wird in der Regel von der zuständigen Gemeinde oder einer zertifizierten Stelle ausgestellt. Er basiert auf offiziellen Daten zu den bestehenden Anschlüssen des Grundstücks. Die Gemeinde überwacht typischerweise die Erschließung, die Erhebung der Erschließungskosten und deren Verteilung auf die Eigentümer. Für Investoren bedeutet das: Gespräch mit der Gemeinde aufnehmen und sich die Erschließungssituation verbriefen lassen. Besondere Aufmerksamkeit verdient hierbei das Thema, ob eventuell noch zu erwartende Erschließungskosten existieren.
Gibt es Unterschiede zwischen Erschließungsnachweis und Erschließungsbeiträgen?
Ja, unbedingt! Während der Erschließungsnachweis nur bestätigt, dass ein Grundstück bereits erschlossen ist, beziehen sich die Erschließungsbeiträge auf die Kosten, die für die Herstellung der Erschließung anfallen. Diese Beiträge müssen Eigentümer zahlen, wenn ihre Grundstücke durch öffentliche Erschließungsmaßnahmen an die notwendige Infrastruktur angeschlossen werden. Zu wissen, dass diese zwei Elemente oft ihre eigene Dynamik haben, kann Investoren Bargeld und Nerven sparen.
Welche rechtlichen Rahmenbedingungen beeinflussen den Erschließungsnachweis?
Erschließungsmaßnahmen sind in Deutschland kommunal geregelt. Das bedeutet: Jede Gemeinde hat ihre eigene Satzung, die sich wiederum in Details unterscheiden kann. Genaueres regeln das Baugesetzbuch und die jeweilige Bauordnung eines Bundeslands. Was sich erst einmal trocken anhört, wird hier zum Schlüssel für den Zugang zu einem funktionierenden Grundstücksmarkt. Als Investor lohnt es sich, lokale Gesetze zu kennen oder rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
Danach wird auch oft gesucht:
Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Bauvoranfrage, Nutzungsänderung, Flurkarte, Baulastenauskunft, Wohnflächenberechnung, Katasteramt, Baugesetzbuch, Baugenehmigungskosten.