Investitionsobjekte finden
© InfiniteFlow / stock.adobe.com
Viele Selbstständige und Unternehmer denken irgendwann darüber nach, einen Teil ihres Vermögens außerhalb des eigenen Betriebs anzulegen. Eine vermietete Immobilie liegt nahe: Sie ist greifbar, bringt laufende Einnahmen und streut das Risiko weg vom eigenen Geschäft. Doch gerade Selbstständige stoßen bei der Finanzierung auf Hürden, die Angestellte nicht kennen. Wer die Anforderungen der Banken versteht und die Nebenkosten ehrlich rechnet, kann sie gut überwinden.

Warum Banken bei Selbstständigen genauer hinschauen

Für Banken zählt vor allem eines: Kann der Kreditnehmer die Raten über viele Jahre zuverlässig bedienen? Bei Angestellten genügt dafür oft ein Blick auf die Lohnabrechnung. Bei Selbstständigen schwankt das Einkommen, und die Bank muss es aus Bilanzen, Steuerbescheiden und Auswertungen ableiten. Typischerweise verlangen Banken in Deutschland, Österreich und der Schweiz:
  • Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
  • die dazugehörigen Steuerbescheide
  • eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung für das laufende Jahr
  • eine Übersicht über private und betriebliche Verbindlichkeiten
Wer sein Einkommen steuerlich stark optimiert hat, erlebt hier oft eine Überraschung: Die Bank rechnet mit dem Gewinn, der in den Unterlagen steht, nicht mit dem, der wirtschaftlich möglich wäre.

Wie viel Eigenkapital nötig ist

Die Eigenkapitalanforderungen unterscheiden sich je nach Land und Objekt deutlich. Deutschland und Österreich Bei Kapitalanlagen erwarten viele Banken, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden, oft zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Für Selbstständige fallen die Anforderungen eher strenger aus. Wie sich das im Einzelfall rechnet, erklärt ein Beitrag zur Frage, wie viel Eigenkapital man für eine Kapitalanlage-Immobilie braucht. Schweiz Hier gelten bei Renditeliegenschaften meist höhere Eigenmittelquoten als beim Eigenheim, und Gelder aus der Pensionskasse dürfen für eine reine Kapitalanlage nicht eingesetzt werden. Zudem prüfen Schweizer Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich über dem aktuellen Marktzins liegt. Die Mieteinnahmen werden dabei nur teilweise angerechnet.

Die Kosten, die im Exposé fehlen

Die Rendite einer Immobilie steht und fällt mit den Kosten, die nach dem Kauf anfallen. Dazu gehören: Nicht umlagefähige Kosten Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen trägt der Eigentümer. Bei Eigentumswohnungen fließt ein Teil davon ins Hausgeld. Leerstand und Mieterwechsel Auch in gefragten Lagen steht eine Wohnung zwischen zwei Mietern mitunter einige Wochen leer. Dazu kommen Kosten für Renovierung und Vermarktung. Energie und Heizung Energiekosten zahlt zwar in der Regel der Mieter, sie beeinflussen aber, wie attraktiv die Wohnung ist und wie gut sie sich vermieten lässt. In älteren Gebäuden mit Ölheizung lohnt ein Blick auf die regionalen Heizölpreise in Deutschland, Österreich und der Schweiz, um die Nebenkostenbelastung der Mieter realistisch einzuschätzen. In Deutschland trägt der Vermieter zudem je nach Energiestandard des Gebäudes einen Teil des CO2-Preises. Steuern Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Abschreibungen, Zinsen und Werbungskosten mindern die Steuerlast. Wie das im eigenen Fall aussieht, sollte vor dem Kauf mit dem Treuhänder oder Steuerberater besprochen werden, zumal sich die Regeln zwischen den Ländern deutlich unterscheiden.

Welche Objekte sich für Selbstständige eignen

Selbstständige haben meist wenig Zeit für die Verwaltung. Das spricht für Objekte, die wenig Aufwand machen:
  • Eigentumswohnungen in gepflegten Gemeinschaften mit professioneller Hausverwaltung
  • Kleinere Wohnungen in gut angebundenen Lagen, die sich schnell wieder vermieten lassen
  • Neuere oder energetisch sanierte Gebäude, bei denen in den nächsten Jahren keine großen Investitionen anstehen
Die Nachfrage verschiebt sich dabei spürbar hin zu kleineren, effizient geschnittenen Wohnungen. Wie Lebensstile und Wohnwünsche den Markt verändern, verfolgt unter anderem das Fachportal Immobilien.

Verwaltung auslagern oder selbst machen?

Viele Unternehmer unterschätzen den Aufwand: Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Handwerker koordinieren, Eigentümerversammlungen. Eine Mietverwaltung kostet Geld, spart aber Zeit und Nerven. Für Selbstständige, deren Stunde im eigenen Betrieb viel wert ist, rechnet sich das häufig. Wer es selbst machen will, sollte zumindest die Buchhaltung für die Immobilie sauber vom eigenen Unternehmen trennen. Das erleichtert die Steuererklärung und die nächste Finanzierungsanfrage.

Fazit

Eine vermietete Immobilie kann für Selbstständige ein sinnvoller Baustein der Vermögensbildung sein. Entscheidend sind drei Punkte: gut vorbereitete Unterlagen für die Bank, eine ehrliche Kostenrechnung und ein Objekt, das zum eigenen Zeitbudget passt. Wer sich vor dem ersten Bankgespräch einen Überblick über Kauf, Finanzierung und Werterhalt verschaffen will, findet bei bhw-immobilien.de zahlreiche Ratgeber zum Thema.