Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in der Welt der Immobilien ein unverzichtbares Dokument, das oft unerkannt im Hintergrund agiert, aber für das reibungslose Funktionieren plötzlich ganz zentral ist. Ob man ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umbauen möchte oder die erworbene Immobilie als Investitionsprojekt plant – ohne diese Bescheinigung kommt man nicht weit. Sie ist das stille Rückgrat, das die Haustüren eines Gebäudes öffnet – zumindest auf dem Papier.
Wozu dient eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Man könnte die Abgeschlossenheitsbescheinigung als eine Art „Perso für Immobilien“ bezeichnen. Sie bestätigt die eigenständige Nutzungseinheit, sei es eine Wohnung oder ein Geschäft. Das Interessante hierbei: Man braucht diese Bescheinigung unter anderem für die Teilungserklärung, die wiederum Voraussetzung ist, um ein Grundstück rechtlich aufzuteilen und verkaufen zu können. Wer in Immobilien investiert, macht sich ohne dieses Dokument gleich doppelt das Leben schwer – schließlich soll die Wohnung dem neuen Käufer auch gehören und nicht irgendein zufälliger Teil des Gebäudes.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Natürlich kann man nicht einfach hergehen, im Keller ein paar Wände ziehen und sagen: Voila, eine Wohnung! Eine abgeschlossene Einheit erfordert diverse bauliche Maßnahmen. Türen, Fenster und Wände – logisch. Aber auch Dinge wie eine funktionierende Wasserversorgung, Heizung und ein separater Zugang gelten als essenziell. Man stelle sich das Chaos vor, wenn Bewohner erst durch das Wohnzimmer eines anderen Mieters laufen müssten, um in die eigene Küche zu gelangen.
Wie beantragt man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Stellen Sie sich vor, Sie sitzen beim Monopoly und Ihr „Treuhänder“ streckt Ihnen immer wieder Fake-Geldscheine zu. So ungefähr fühlt es sich an, ohne offizielle Abgeschlossenheitsbescheinigung einen Immobilienhandel abzuschließen. Doch keine Sorge, die Beantragung erfolgt recht unkompliziert beim örtlichen Bauamt. Vom Bauplan bis hin zu Schnitte und Ansichten müssen sämtliche bauzeichnerische Details präsentiert werden. Ohne den Segen des Amtes steht man auch nach dem dritten Gang zum Kaffeeautomaten mit leeren Händen da.
Unterscheidet sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung von einer Teilungserklärung?
Eine gern gemachte Verwechslung: Nein, die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht gleich die Teilungserklärung. Die Bescheinigung ist ein Baustein zur Teilungserklärung. Sie besagt: „Ja, das ist eine eigenständige Einheit.“ Die Teilungserklärung selbst hingegen regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Es wäre wie zu glauben, dass der Trailer der Film ist – eine himmelschreiende Verfehlung.
Wer stellt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?
Vertrauen ist gut, Bauamt ist besser. Klingt bürokratisch, ist aber wahr. Das Bauamt als öffentlicher Prüfer stellt sicher, dass die baulichen Gegebenheiten den rechtlichen Vorstellungen entsprechen. Dieser offizielle Stempel ist für sämtliche künftige rechtliche Schritte goldwert.
Warum ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung wichtig für Investoren?
Geld in ein Mehrfamilienhaus gesteckt und kurz vorm Gewinn stehen geblieben, weil der Käufer die Waschküche nicht als Eigentum akzeptiert? Keine gute Investition! Diese Bescheinigung ist besonders wichtig für Investoren, die Objekte kaufen oder einzelne Einheiten weiterveräußern wollen. Ohne sie ist eine saubere rechtliche Grundlage schlichtweg unmöglich.
Danach wird auch oft gesucht:
Teilungserklärung, Eigentumswohnung, Bauordnung, Wohneigentumsgesetz, Erschließungskosten, Grundbuch, Sondernutzungsrecht, Gemeinschaftseigentum, Immobilienbewertung, Baurecht.